8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会联合北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，放宽了五环外购房限制。随后，上海也在8月25日跟进了类似政策，放宽外环外限购。这两大一线城市的政策调整，旨在更好地满足居民改善性住房需求，促进职住平衡。政策的核心是符合条件家庭在五环/外环外购房不再限制套数，同时加大了住房公积金支持力度。

01 楼市新政核心内容

北京新政明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括京籍家庭和连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭），购买五环外商品住房不再限制套数。同时，北京新政从四个方面加大了住房公积金支持力度：扩大首套房公积金贷款支持范围、提高二套房公积金贷款最高额度、提高每缴存公积金一年可贷额度，并支持提取公积金支付首付款。上海政策与北京类似，但门槛更低：非沪籍居民家庭只需连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可在外环外不限套数购房。

02 房地产与钢材行业的关联

房地产行业是钢材需求的重要来源。长期以来，建筑用钢占中国钢材消费量的50%以上，其中房地产建设用钢又占建筑用钢的60%以上。房地产行业的景气度直接关系到钢材市场的需求状况。房地产开发投资、新开工面积、施工面积等指标的变化，都会直接影响建筑钢材的需求量。

03 当前房地产市场状况

2025年以来，全国房地产市场持续调整。1-7月全国房地产新开工面积28592.2万平方米，同比下降16.65%。房地产投资也呈现下滑态势。2024年1-8月份全国房地产开发投资同比下降10.2%，施工面积下降12.0%。这种下滑趋势直接导致房地产用钢需求萎缩。据测算，2024年全国房地产开发投资领域用钢需求比上年萎缩10%左右。

04 新政对钢材需求的影响

楼市新政有望刺激房地产销售回暖，进而带动开发投资和新开工面积的增长。北京1-4月房屋新开工面积已经呈现积极变化，同比增长20%，其中住宅新开工增长65.7%。随着市场信心的提振，房地产企业对钢材的需求可能会逐步复苏。随着房地产市场的逐步企稳，其对钢材需求的拉动作用将逐步显现。城中村改造和危旧房改造是政策重点支持领域，这将直接带动建筑钢材需求。今年政府工作报告更是明确提出“加力实施城中村和危旧房改造”。

05 对钢材价格的影响预期

短期来看，楼市新政改善了市场预期，可能对钢材价格形成支撑。螺纹钢期货价格在政策落地后已经出现上涨。然而，钢材价格的整体走势还取决于供需平衡状况。2025年上半年粗钢产量51482.6万吨，同比下滑3.0%。在供需双弱的背景下，北京建筑钢材价格中枢可能仍然面临下行压力。但随着需求改善，下行幅度可能收窄。长期来看，钢材市场正在经历结构性转型。制造业用钢占比从2020年的42%提升至2024年的50%，而建筑用钢占比逐步下降。

06 不同钢材产品的分化趋势

政策推动下，高端钢材需求可能逆势增长。汽车用超薄板（厚度≤0.8mm）出口增长35%，氢冶金钢（碳排放降低40%）订单量增长30%。随着“好房子”建设推进，对钢材的要求提高，耐腐蚀、高强化、轻量化、长寿命的钢材需求将增加。普通建筑钢材需求虽然可能迎来边际改善，但难以回到过去的高峰期。钢材企业需要紧盯结构性机会和政策落地，长期依赖转型升级来突破困局。数据显示，今年1-5月份制造业投资和基建投资增长较为显著，同比增速分别为8.5%和10.42%，成为拉动国内钢材需求的中坚力量。随着京津冀协同发展推进，新能源智能网联汽车产业园等跨区域项目正在强化产业链协同。

对于钢材市场而言，政策的传导需要时间。从房地产销售回暖到新项目开工，再到钢材需求增加，需要一个过程。市场参与者应保持谨慎乐观态度，密切关注房地产销售数据变化。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，京沪两市楼市新政下的市场表现有望更加活跃。

房地产政策的宽松通常会在6-12个月内逐步传导至钢材需求端。如果京沪的政策效果显著，其他城市可能会跟进，形成全国性的政策联动效应，从而为钢材市场带来更广泛的利好。